|
NNBN 100x100
NNBN 100x100
| |
Дорогая наша земля.
Планы увеличить долю малоэтажного жилья до 60% практически
нереальны. Чиновники обещают, что доля малоэтажного жилья в России сможет
вырасти к 2013 году до 60%. Эти цифры были озвучены Национальным агентством
малоэтажного и коттеджного строительства. Планов громадье: под малоэтажные
проекты будут создаваться специальные кредитные программы. Однако девелоперы и
риэлторы весьма скептически относятся к идее сделать Россию малоэтажной.
Участники рынка уверены, что мы еще длительное время будем оставаться
исключением из общеевропейского правила, гласящего, что такое жилье строится
быстро и продается дешево. Государственный прогноз о 60% вызывает сомнения
практически у всех. Дело в том, что при строительстве малоэтажного жилья
необходимо создавать полноценную инфраструктуру, включающую строительство
качественной дорожной сети, создание социальных объектов и инженерии - а это при
существующих условиях переносит проект из категории "доступно" в категорию
"нужны деньги".
На три этажа
Для начала стоит разобраться, что же понимается под "малоэтажкой". "Термин
"малоэтажная жилая застройка" - это застройка домами высотой до трех этажей
включительно, - объясняет руководитель отдела развития ГК "Пионер Москва"
Евгений Плющ. - Застройка земельных участков возможна жилыми одноквартирными и
блокированными домами с небольшими земельными участками по 0,5 и по 3 сотки,
типа таунхаусов, блокхаусов, твинхаусов и подобных проектов. Малоэтажка также
подразумевает строительство любых коттеджей из различных строительных
материалов". Здания могут быть секционного типа высотой до четырех этажей с
учетом градостроительного регулирования в соответствии со СНиП 2.07.01-89.
Площадь квартир в таких домах в среднем варьируется от 50 до 120 кв.м и выше.
Чаще всего под категорию малоэтажки подпадают отдельно стоящие дома или
2-3-этажные строения, состоящие из одной многоуровневой или нескольких
одноуровневых квартир. "В таких зданиях нет лифта, они не требуют сложного
инженерного оборудования, поднимающего воду на большую высоту, дорогого
фундамента и так далее, - говорит управляющий партнер компании Evans Анна
Левитова. - Такие здания проще и дешевле строить. Эти дома у нас часто
называются канадскими, или "сэндвич", поскольку технология такого строительства
пришла к нам из Северной Америки и она позволяет очень быстро и недорого строить
дома небольшой этажности. Впрочем, и более традиционные для наших широт
конструкции из блоков тоже значительно дешевле дерева или кирпича".
Да, малоэтажка должна быть дешевой, удобной и доступной. Еще в конце 90-х годов
застройщики начали говорить о перспективности малоэтажного строительства, делая
ставку на его демократичность. Однако на деле первые реализованные проекты могла
себе позволить лишь верхняя часть среднего класса. "Основной вопрос - что
называть малоэтажным строительством. Двухэтажный особняк в Жуковке имеет всего
два этажа и находится за МКАД, но с большой вероятностью представляет наиболее
дорогую недвижимость Москвы. Как я говорила раньше, высокая цена земли,
использующейся под строительство, и высокая цена подключения к сетям делает цены
слишком высокими для конечного покупателя", - говорит Анна Левитова.
Нажми на тормоза
Для больших российских территорий и пригородов мегаполисов малоэтажное жилье
могло бы оказаться действительно отличным вариантом. Однако завышенная стоимость
земли и непомерная нагрузка инфраструктурой губят идею на корню, лишая
застройщиков коммерческого интереса, а людей - пространства для жизни.
"Развитие малоэтажного строительства в основном тормозится высокой ценой на
землю, сложностями с подключением к инженерным сетям и проблемами с транспортом,
- говорит Анна Левитова. - Малоэтажное строительство требует большого количества
земли, покупка которой по высокой цене делает квартиры, таунхаусы и дома слишком
дорогими для конечного потребителя. Есть и другие сложности, к примеру проблемы
с сетями, которые касаются не только малоэтажного, но любого нового
строительства: существующих мощностей часто не хватает на обслуживание уже
построенных домов. Плюс плохое качество воды и нестабильное электроснабжение,
что не редкость даже в Подмосковье. Застройщикам не под силу самостоятельно
строить новые коммуникации и дороги, для этого требуются масштабные
инфраструктурные инвестиции. При нынешнем уровне цен на землю и подключение к
сетям такой рост доли малоэтажного строительства возможен только при снижении
объемов многоэтажного строительства".
С ней согласны и эксперты компании "НДВ-Недвижимость", которые говорят, что
девелоперам малоинтересен этот сегмент жилья из-за весьма ощутимых затрат на
строительство - высокой стоимости земли и дороговизны подключения коммуникаций.
Земельные ресурсы в этом случае используются попросту неэффективно.
"Застройщику, который думает о проекте малоэтажной застройки, не грозит высокая
прибыль. Если даже он берется за работу, то она идет на фоне высоких рисков, -
продолжает Анна Левитова. - Чтобы построить что-то недорогое, нужно строить в
чистом поле. Там нет дороги, электричества, газа и воды. Проведя коммуникации и
построив дорогу, застройщик несет большие затраты, причем не всегда понятно,
насколько популярен будет такой продукт. Также неясно, изменятся ли требования
покупателей, конкурентное поле и другие обстоятельства за время стройки".
По ее словам, девелоперам проще строить в городах, подключаться к существующим
сетям и предлагать "понятный" продукт, который продается по более предсказуемой
цене с меньшими рисками и в более высоком ценовом сегменте. Даже создающиеся
кредитные программы вряд ли смогут переломить ситуацию, считают эксперты.
"Кредитные программы не настолько привлекательны для конечного покупателя, чтобы
переместить значительный спрос из городов за город, - говорит Анна Левитова. -
Неясно, как будет организовано обслуживание малоэтажных поселков - уборка
больших территорий, вывоз мусора, поддержание большого количества дорог в
хорошем состоянии, а также организация пожарной безопасности и общественного
порядка".
Америка как пример
С чем же связаны ожидания большого объема строительства малоэтажек? "Здесь нужно
провести аналогии с крупными западными рынками, и прежде всего рынком США, где
существует определенная модель освоения больших территорий, - говорит
руководитель отдела консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills Дмитрий
Халин. Модель состоит в следующем: землевладелец, хозяин большой территории,
который оказывается либо формой государственно-частного партнерства, либо
частником, который создает генеральный план развития, определяющий основные
дороги и ключевые коммуникации. Затем большая территория делится на небольшие
лоты, к освоению каждого из которых привлекается строительная компания-бильдер".
Есть бильдеры транснационального масштаба, а есть бригадного разлива. Как
правило, они используют собственную домостроительную технологию. Эти бильдеры -
"заточенные" профессионалы в сегменте малоэтажки. Они работают по стандартам
качественного и дешевого домостроения, не привлекая дорогостоящую строительную
технику. После активной фазы строительства бильдеры приступают к продажам или
нанимают риэлторов.
По словам Дмитрия Халина, секрет низкой стоимости проектов в том, что земля
предоставляется бильдерам за символическую плату из-за высокой унифицированности
рынка: "Понятны и себестоимость строительства, и функции, и затраты всех
участников проекта. Основной владелец вместо платы за землю получает долю в
проектах, которые реализует бильдер. А бильдер таким способом снижает свои
риски. В итоге покупатель получает дом по оптимальной цене. В этой модели
выигрывают все. Если наше правительство хочет поставить такую задачу, то стоит
идти по этому пути. А если мы будем продавать землю и обременять наших
застройщиков созданием коммуникаций и дорог, то я бы не стал прогнозировать
существенный рост малоэтажного строительства, поскольку при таких условиях жилье
становится недоступным".
Но все-таки на российском рынке есть положительные примеры. "На рынке
Подмосковья находится множество предложений в малоэтажном сегменте, где дом с
участком или квартира в сблокированной малоэтажной застройке предлагаются по
очень доступным ценам для большинства покупателей, - говорит Евгений Плющ. - И
чем дальше от МКАД и ближе к границам области, тем цены значительно ниже за
аналогичный по характеристикам товар". "Однако влияние на конечный продукт
оказывает в первую очередь не стоимость возведения здания (ведь есть
строительные решения за очень невысокую стоимость, например от 12 000 рублей за
м2 с материалом, доставкой, монтажом и отделкой), - продолжает Евгений Плющ. -
Обеспечение его всеми необходимыми коммуникациями и разработка градостроительных
документов - вот основная проблема в формировании конечной стоимости. Без
государственной и федеральной поддержки в России, и в частности в Московской
области, не удастся серьезно снизить стоимость жилья. Необходимо вовлекать в
оборот федеральную землю, а государственным структурам участвовать в
финансировании строительства инженерных сетей".
Источник: Финансовые известия
|
