|
NNBN 100x100
NNBN 100x100
| | Нижний Новгород. Рынок коммерческой недвижимости. Глобальных изменений нет. Весной 2010 года аналитики стали впервые с начала кризиса поговаривать об оживлении на рынке коммерческой недвижимости. «Торговый сегмент коммерческой недвижимости пострадал менее всего, первым достиг дна и начинает восстанавливаться...» «Сегодня арендаторы и покупатели гораздо более активны, чем год назад.» Конечно, все не так просто, есть и принципиально иные мнения: то, что одним кажется прорывом, новым витком роста и несомненным признаком оживления рынка, другим – всего лишь стихийным выплеском отложенного спроса. Чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к нижегородским специалистам – аналитикам и практикам. Все они были крайне осторожны в оценках и прогнозах, но общая тенденция просматривалась: несколько месяцев на рынке наблюдается некая стабильность.
«Никаких глобальных изменений и резкого оживления на рынке коммерческой недвижимости нет. Но и застоя нет, - утверждает Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости АН «Выбор-недвижимость». - Идут сделки и по аренде, и по купле-продаже. Сейчас рынок коммерческой недвижимости живой. Не такой, как был до кризиса, но живой. Просто приходит время новых технологий. Время, когда услуги агентства более нужны продавцу и арендодателю, они их в основном и оплачивают».
Торговые метры: драма изобилия
«По обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения Нижний Новгород занимает одно ведущих мест в России, опережая Москву и Санкт-Петербург, где розничный товарооборот на душу населения выше, - считает Андрей Макшанов, управляющий партнер Нижегородского консалтингового центра «Коллективные Действия». - Уже в начале 2008 года в нашем городе имелся переизбыток торговых площадей. Не смотря на это, нижегородские и московские инвесторы продолжали активно инвестировать, и объем ведущегося и анонсированного на начало 2009 года строительства находился на уровне 800 тыс. кв.м.
С наступлением финансово-экономического кризиса в Нижнем Новгороде проблемы в данном сегменте на фоне спада в розничной торговле стали особо заметны. По данным органов региональной статистики в 2009 году розничный товарооборот в регионе в целом сократился на 10%. При этом по отдельным направлениям (например, бытовая техника, автомобили) наблюдалось падение до 40-50%. Так как ритейлоры не получают прежней прибыли, арендодателям, чтобы удержать их, приходилось идти на уменьшение арендных ставок. В зависимости от местоположения и формата торговых точек, снижение ставок составило от 15 до 50%. Спрос на торговые площади сократился в несколько раз».
Мнение аналитика подтверждают и практики. «Торговых центров в городе достаточно, - говорит директор ТЦ «Порт Савин» Владимир Лебедев. - Предложений много, спрос не очень высок, это и формирует ценовую политику.
Впрочем, ситуация по городу неоднородная. Есть те, кто позволяет себе планировать на уровне самоокупаемости. Есть те, кто позволяет себе неоправданно высокие цены».
«Снижение арендных ставок (вызванное снижением платежеспособности арендаторов и избытком предложения) и повышение стоимости кредита привело к серьезному снижению условной доходности торговой недвижимости, - продолжает Андрей Макшанов. - До кризиса она составляла 15-20%, а то и выше, и вложенные средства «отбивались» за пять-шесть лет, а дальше проект приносил чистую прибыль. Сейчас доходность упала примерно в два раза, а срок окупаемости пропорционально увеличился. Таким образом, торговая недвижимость, особенно в условиях отсутствия длинных денег на приемлемых условиях, стала непривлекательна для инвесторов.
Свидетельством неблагополучия в сегменте является, в частности, тот факт, что практически готовое к эксплуатации здание гипермаркета «Мосмарт» не открывается с 2007 года. Также переносились сроки ввода в эксплуатацию еще ряда значимых объектов, строительство некоторых из них заморожено».
«Знаю предприятия, которые были успешны до кризиса, но не справились с ситуацией, - вторит ему Владимир Лебедев. - Кто-то даже закончил существование, кто-то предпочел перепрофилироваться в рынки, кто-то просто отложил открытие. Мы, несмотря на то, что были новичками, выжили. И набираем обороты. Торговые площади заполнены порядка 60 процентов, хотя мы открылись в так называемый кризис».
«Дополнительным ударом по рынку торговой недвижимости стало изменение бизнес-модели ряда компаний, которые стали переориентироваться на интернет-торговлю, - таково мнение Андрея Макшанова. - При таком подходе большие шоу-румы не нужны, что приводит к снижению спроса. Вместе с тем, благодаря снижению стоимости аренды, у торговцев появился шанс занять более привлекательные площади. Например, знакомые бизнесмены открыли антикварный отдел на Б. Покровской. Раньше эта улица была им не доступна».
«Сейчас умные арендодатели стараются держаться за арендатора, - добавляет Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости АН «Выбор-недвижимость». - Если он хороший и приносит стабильный доход, то «лучше синица в руках, чем журавль в небе».
Владимир Лебедев видит будущее за теми предприятиями, которые будут выбирать узкую специализацию. При этом он не видит общей тенденции в перспективах маленьких магазинов и крупных сетей: «Одна сеть банкротится, другая открывает новые точки. Все зависит от того, кто там трудится. За каждым предприятием стоят люди. От того, насколько они ориентируются в ситуации, насколько сильный коллектив, насколько их закалка позволяет решать нестандартные задачи, и зависит будущее. Что касается направления – любое социально направленное предприятие будет жить. Тем более в период кризиса. И если на Западе прослеживается тенденция затягивания поясов, то Россия идет своим путем. Наши люди позволяют себе и шубы, и автомобили, и дома несмотря ни на что».
«Кризис не сильно задел товары повседневного спроса, - заключает и Андрей Макшанов. - Продолжают появляться новые магазины в формате «У дома», ряд девелоперов переформатировали свои проекты под рынки. Сохранили свои обороты, и. соответственно, площади, международные и крупные национальные продуктовые сети.
Большой объем современных торговых площадей позволяет прогнозировать, что даже с ростом розничного товарооборота, кризис в данном сегменте недвижимости будет продолжаться».
Офисы: перед подъемом
И снова мнение управляющего партнера Нижегородского консалтингового центра «Коллективные Действия» Андрея Макшанова: «Нижегородский рынок офисной недвижимости с самого начала развивался в условиях дефицита предложения и, как следствие, постоянно растущего спроса, пик которого пришелся на 2007 год. Тогда современные нижегородские бизнес-центры были заполнены практически на 100% , арендовались заведомо большие, чем необходимо, площади. Владельцы офисных центров более низкого класса активно развивали сервисную составляющую и инженерную инфраструктуру, под нужды бизнеса переделывались квартиры на первых этажах домов.
Надо отметить, что львиная доля проектов реализовывалась в центре города, что создавало значительные проблемы для проезда к офисам и организации стоянки автомобилей. Только перед кризисом началось активное освоение заречной части города, что несколько сгладило диспропорции.
Бурный рост объемов офисной недвижимости привел к тому, что во второй половине 2008 года в нормальных условиях рынок должен был приблизиться к равновесию, индикатором чего стало видимое замедление в первой половине года темпов роста арендных ставок. К сожалению, падение объемов экономики в регионе из-за ее структуры оказалось одним из самых сильных в стране, что привело к радикальному обрушению офисного сегмента.
Бизнесмены начали срочно снижать издержки, сокращая или сдавая в субаренду офисные площади. Часть компаний прекратили арендовать офисную недвижимость – закрылись или начали работать на дому с использованием современных коммуникаций. Невостребованными оказалось около 120-150 тыс. кв. метров офисной недвижимости, причем на кризис пришлось завершение нескольких крупных проектов. Ввод новых площадей усугубил ситуацию.
Арендные ставки на офисную недвижимость упали до 50%, а условная доходность проектов снизилась с 14-16% до 7-8%. Привлекательность офисных площадей как объекта инвестиций стала минимальной. Из-за проблем с финансированием остановлено или ведется низкими темпами строительство ряда объектов, например, офисного центра на ул. Академика Блохиной».
«С одной стороны, на данном этапе люди предпочитают не покупать офисы, а брать в аренду, - добавляет Андрей Крайнов. - В количественном отношении сделок по аренде больше. Причем, если говорить об аренде, то очень много заявок на площади от 10 до 15 метров. Но таких практически нет. Пользуются спросом и офисы 50-60 метров. С другой стороны, площади под 400 метров предпочитают уже не брать в аренду, а покупать. Уровень ставок более-менее определился, хотя нельзя сказать, что рынок установился на докризисном уровне. Поскольку предложение выше спроса, арендатор и покупатель пока могут поискать, покапризничать».
Владимир Лебедев тем не менее уверен, что арендные ставки неминуемо подрастут: «Государство позволяет себе цены на коммуналку поднять. Значит, аренда неминуемо будет подтягиваться».
Подводя итог разговору об офисной недвижимости, Андрей Макшанов сказал, что с улучшением экономической ситуации арендаторы постепенно начинают возвращаться в офисные центры, хотя к выбору площадей относятся более взвешенно, чем раньше. Вероятно, к середине следующего года рынок офисной недвижимости восстановится, и в сегмент станут направляться новые инвестиции. При этом Андрей Крайнов посоветовал при сделках с коммерческой недвижимостью больше общаться с грамотными риэлторами и прислушиваться к тому, что они говорят. «Лучше риэлторов цены на рынках не знает никто. Только они могут дать грамотную консультацию, помогут продавцу продать по максимальной цене нынешнего рынка. Не мо максимально высокой, а по той, которую дает рынок».
Источник: П
олезная площадь
|
