Закон о «долевке» будут лечить до комы.

Закон о долевом строительстве 214-ФЗ не оправдал возложенного на него высокого доверия. На то, чтобы убедиться в этом, властям хватило всего шести лет, безумного роста цен на недвижимость, сотен тысяч обманутых дольщиков и срыва амбициозной программы «Гражданам России – комфортное и доступное жилье».

Причина провала закона, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, известна: 214-ФЗ ударил в первую очередь по финансированию строительства. Раньше застройщик вбивал на участке «колышки», продавал примерно треть будущих квартир, чего хватало на завершение строительства. Еще треть шла на расчеты с городом по инвестконтракту, неведомая доля – на всевозможные и неизбежные «непредвиденные обстоятельства», а оставшееся – в прибыль.

Конечно, время от времени на рынке недвижимости появлялись мошенники, которые тоже вбивали колышки, нанимали десяток гастарбайтеров для обозначения рытья котлована, снимали офис с симпатичной девушкой для вполне реального приема денег у населения, и разворачивали бурную рекламную компанию.

Считалось, что закон направлен против вторых. Он даже разрешил продавать только поднятые этажи. Это требование некоторые эксперты называли не иначе, как «идиотским», поскольку до отделки, подключения к коммуникациям и сдачи дома эти «построенные» этажи имеют нулевую потребительскую стоимость. Но как-то так случилось, что и мошенникам закон не мешал, и относительно честные застройщики научились его обходить.

А потому уже в следующем году в закон о долевом строительстве был принят первый пакет поправок. «В последнее время правительство активно само предлагает законопроекты, проталкивает их и само же их не исполняет, – сетовал однажды спикер Совета Федерации Сергей Миронов. – Иногда у нас не хватает силы воли отклонить такие законопроекты, и тут же в них вносятся поправки, а следом, хоть плачь, хоть смейся, поправки к поправкам». Действительно, позже были и поправки к поправкам в 214-ФЗ.

Не слишком церемонились эксперты и в догадках по поводу того, кому был выгоден закон о долевом строительстве. Нескольким крупнейшим полугосударственным банкам, посадившим строительную отрасль на кредитную иглу, в результате чего в кризис строителям пришлось рассчитываться с банками в полном смысле слова «собой», долей собственности в бизнесе. Разумеется, девелоперы сопротивлялись, изыскивая новые и новые схемы прямых расчетов «покупатель-продавец». Разумеется, получали по рукам и головам с помощью налогового и даже уголовного законодательства.

Но не все. Полугосударственный Сбербанк, в наблюдательный совет которого входят высшие чиновники правительства и администрации президента, рекламировал... свою схему обхода закона о долевом строительстве! Всего-то требовалось, чтобы фактические покупатели открыли в банке «целевые депозиты», а застройщик, естественно, в этом банке кредитовался.

Кнутом и пряником, административным давлением и новыми поправками долю проектов, продающихся по 214-ФЗ, удалось к началу кризиса довести до 15-20%. В феврале 2009-го заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган признал провал закона. Например, в столице доля договоров по 214-ФЗ упала с 16% до 3,3%. Почти 97% сделок проводилось по «серым» схемам. Казалось, федеральные власти поняли, что с «долевкой» пора кончать.

Не прямо, конечно. У нас не принято расписываться в просчетах. Просто в марте того же года вице-премьер Игорь Шувалов сообщил, что «правительство прорабатывает вопрос о возрождении в стране жилищных кооперативов». По сути, речь шла о фактической отмене 214-ФЗ хотя кооперативы никто и не отменял и эта форма привлечения денег также допускается законом о долевом строительстве. Таким образом, речь шла не о восстановлении, возрождении и т.п., а о расширении функций кооперативов за счет долевого строительства.

По словам Шувалова, законодательная база «возрожденных» кооперативов должна была быть готовой уже в 2009 году. Вице-премьер обрисовал будущую жилищную политику примерно так: формируются кооперативы, местные власти выделяют им участки, а госбанки кредитуют строительство. Именно банки, здесь отступления не допускалось. «Ничего нового не будет, мы лишь модифицируем советский опыт к современным реалиям», - добавил тогда Шувалов, но не пояснил, на какой стадии появляются собственно строители, и кто их привлекает, т.е. кто и как будет «формировать кооперативы».

Говорят, только после того, как идея была озвучена, Шувалов посоветовался со строительным сообществом и выяснил, что в таком виде идея нежизнеспособна. А проблема все та же – финансирование. Закону о долевом строительстве дали еще один шанс. И еще один пакет поправок. Почему-то власти решили, что одно только освобождение застройщиков от НДС побудит их отказаться от «серых» схем.

И вот директор жилищного департамента Минрегиона Станислав Придвижкин сообщил «Ведомостям», что министерство обдумывают возможность отмены закона о долевом строительстве. Обдумывают всерьез. Главное, решить проблему обманутых дольщиков. А для этого... вообще запретить продажу строящегося жилья. Средства же на строительство жилья (которых уже потребуется больше) должны привлекаться... правильно: с помощью банковских кредитов, а не за счет дольщиков

Правда, замглавы Минрегиона Константин Королевский в эфире радиостанции «Вести-FM» успокоил девелоперов и покупателей, заявив, что о полной отмене закона о долевом строительстве речь пока не идет, хотя «к этому надо стремиться». «Механизм участия будущих собственников в финансировании строительства был и будет», - сообщил Королевский, а отменить долевое строительство можно будет тогда, когда застройщики... правильно: смогут брать доступные «строительные» кредиты в банках. По его мнению, такая ситуация на рынке может сложится через 5-10 лет.