|
NNBN 100x100
NNBN 100x100
| | Нижний Новгород. Что год грядущий нам готовит?В преддверии Нового года лидеры и эксперты Нижегородского рынка недвижимости дали оценку 2009 году и выразили свои прогноз на год 2010-й.
Ольга Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»:
- Уходящий год выдался трудным для всего рынка недвижимости. Прогнозы были разные – некоторые из них оправдались, некоторые так и остались фантазиями «экспертов». Да, рынок недвижимости «просел», в среднем на 20-25%, но не «рухнул», как предрекали многие. Зато стало понятно «кто есть кто».
Отсутствие спроса на жилье вынудило принять тяжелое решение – с мая по сентябрь был остановлен завод крупнопанельного домостроения. Эти обстоятельства заставили нас больше думать, анализировать рынок, изменившиеся потребности клиентов. Прослеживалась явная тенденция – покупатели готовы приобретать квартиры небольших площадей по невысоким ценам. Так появился проект «Антикризисный дом». Это десятиэтажные дома, состоящие в основном из одно- и двухкомнатных квартир площадью соответственно 30 и 50 кв.м.
Основная идея – предложить качественные современные квартиры с отделкой «под ключ» по цене 35 000 руб. за квадратный метр. К примеру, новая однокомнатная квартира площадью 30 кв.м., полностью готовая к проживанию сразу же после сдачи дома в эксплуатацию, стоит чуть более одного миллиона рублей. Себестоимость квадратного метра снижена за счёт уменьшения мест общего пользования, этажности, наличия только пассажирского лифта, а стоимость квартир уменьшается за счет сокращения метража.
Коррективы пришлось вносить и в другой наш проект – строительство торгового центра в Верхних Печерах. В таком виде, каком мы его планировали изначально, у нас однозначно возникли бы проблемы с набором арендаторов. Пришлось изменить концепцию – совсем скоро в Верхних Печерах появится новый современный продовольственный рынок. Несомненно, усилий пришлось приложить немало, но результат превзошел все ожидания. Сегодня на одно торговое место записано несколько арендаторов. Ставки, конечно, ниже докризисных, но главная цель достигнута – рынок будет заполнен.
Что же касается прогнозов на 2010 год, то сейчас можно с уверенностью сказать, что кризис мы пережили. На сегодняшний день уже более девятисот человек записались на квартиры в «Антикризисных домах». Примерно половина из них – желающие воспользоваться ипотекой. В этом мы возлагаем большие надежды на компанию «НИКА» - нижегородского оператора АИЖК. Разработана программа по стимулированию кредитования застройщиков, возводящих жилье экономкласса. В рамках программы будут кредитоваться и физические лица, приобретающие такое жилье.
Сергей Потапов, директор мультилистинговой системы «Центр»:
- Несмотря на кризис, год считаю успешным. Первое – мы с Нижегородской гильдией риэлторов смогли создать единую электронную базу данных о недвижимости, которая позволяет агентствам снизить затраты на рекламу. Оперативная информация дает возможность сбалансировать рынок спроса и предложения. Второе – мы организовали две выставки социальных консультаций «Все про недвижимость». Они напомнили клиентам, что риэлторский бизнес жив и работает. Летом провели ряд круглых столов со СМИ. В результате журналисты даже непрофильных изданий стали давать более объективную оценку рынка недвижимости. Одно из знаменательных событий – риэлторские турниры, которые стали проводиться по инициативе Елены Недоспасовой (АН «Виват-риэлти»). Все эти мероприятия благотворно сказались на рынке недвижимости.
В 2009 году мы открыли три представительства в регионах: в Казани, в Челябинске и в Туле. Я думаю, что в такой непростой период объединение риэлторских компаний в единые сети – значимое явление. Еще важное событие - запущен (уже в рабочем режиме) федеральный реестр сертифицированных риэлторов и брокеров.
В этом году под эгидой российской гильдии риэлторов сформировалась единая федеральная база недвижимости «Мир квартир». В нее входит более 600 тысяч объектов недвижимости. Основной поставщик информации – наш информационный центр.
Поскольку в период кризиса сделано много важных проектов, считаю, что год был достаточно успешным.
Думаю, 2010-й год будет еще более успешным. Кризис уходит. Ряд компаний выходит на докризисный уровень. Если говорить о тенденциях – ожидается развитие интернет-технологий. Все больше компаний обращает внимание на них, создают свои интернет-страницы и представительства в интернете. В Смоленске, например, до 50% сделок проходит через интернет.
Перед новым годом хочется пожелать успехов всему риэлторскому сообществу и газете «Полезная площадь» - нашему основному стратегическому партнеру. Система «Центр» желает всем счастья личного, наличного и безналичного. Ну и физического тоже.
Евгений Барышев, руководитель отдела продаж ЖК «Максима» :
- Если коротко об итогах 2009 года – мы вырвались из цепких лап кризиса. То есть выполнили все обязательства перед дольщиками и банкирами. Все, что обещали, построили и сдали, со всеми, кому были должны, рассчитались.
В будущем году планируем ужесточение ценовой политики, поскольку имеем для этого все возможности. К выбору целевой аудитории подходим с учетом новых экономических условий. И готовимся к реализации следующего проекта – строительству элитного жилья. Предполагаем начать малоэтажное строительство в историческом центре города с видами на архитектурные достопримечательности Нижнего, в том числе на кремль.
Игорь Червяков, руководитель интернет-проекта НЕРС.РУ:
- Нынешнее состояние рынка могу охарактеризовать так: вялотекущая шизофрения. Весь 2009 год жили ожиданием осени: либо все рухнет, либо начнется прорыв. Сейчас все ожидания плохого перенесены на февраль-март. Рынок снова замер в состоянии некоей стагнации.
В 2010 году возможно оживление рынка. Если правительство начнет печатать деньги, и, соответственно, раздавать их населению, то с февраля пойдут продажи и покупки. Но все это все равно ведет в тупик. К следующей осени будем ждать очередного дна. Если деньгами не завалят, значит, будем жить по средствам. Тогда, возможно, с 2010 года начнем выбираться из кризиса.
Фаина Алмазова, директор АН «Фрегат»:
- 2009 год был тяжелым и для агентств, и для агентов. Сработали по нулям, без прибыли. Потеряли много специалистов. Те, что пришли в 2006-2007 годах, когда можно было быстро и много заработать, не выдержали такой нагрузки и ушли в другую сферу, с гарантированной зарплатой. На рынке остались самые успешные риэлторы, которые давно работают и пережили не один кризис. Мы расширили сферу услуг. Раньше ограничивались покупкой и продажей, теперь занимаемся и перепланировкой, и коммерческой недвижимостью. Открыли отделы по земельным участкам, продаже домов в области.
Сейчас строим планы на 2010 год. Нам кажется, что в 2010 году вернется ипотека. Конечно, не на те позиции, которые были в 2008 году, но люди будут продавать и покупать квартиры. По нашему мнению, сохранится спрос на земельные участки.
Ирина Малыгина, директор ГК АН «Кварц»:
- Состояние рынка недвижимости к концу 2009 года стабилизировалось. Рынок устойчивый, появился спрос, есть хорошие предложения. В 2010 году ситуацию оцениваю как благоприятную. Мы ее называем «нестабильным равновесием». То есть ни сильных всплесков, ни сильных падений не ожидаем.
Михаил Гапонов, председатель правления ОАО КБ «Ассоциация»:
- К концу 2009 года в банковском секторе произошла стабилизация. И с вкладами граждан, и с кредитами. Прекратился рост плохих кредитов, банки продолжают ипотечное кредитование. Я думаю, что в 2010 году ожидается уверенный рост по всем показателям, хотя, может быть, в меньшей степени.
Татьяна Борякова, директор АН «Жемчужина России»:
- Конечно, основное событие 2009 года – кризис, который нас напряг, но и многому научил. Агентства сбросили 30% по сравнению с лучшими временами. Тем не менее, мы пришли к 2010 году с неплохими итогами.
Не думаю, что 2010-й год принесет существенные улучшения. Год будет сложным. Но мы надеемся на благополучное движение по сделкам в течение года.
Александра Чернова, директор АН «Доверие»:
- 2009 год заканчивается положительно. Недвижимость ожила. Ипотека оживилась. Пошли в работу жилищные сертификаты военных и жителей Крайнего Севера. Есть достижения и в коллективе компании: наша сотрудница Екатерина Цыганкова стала лауреатом конкурса «Риэлтор-2009», агентство вышло в полуфинал турнира риэлторов.
Наш прогноз по недвижимости на 2010 год достаточно оптимистичный. Будем проводить обучение агентов.
Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни»:
- Развитие рынка недвижимости зависит от макроэкономической ситуации в стране, и, как мы теперь видим, в мире. Вряд ли кто-либо, даже из титулованных экономистов, возьмется делать прогнозы. Тем не менее, можно с определенной долей уверенности сказать о поведении рынка, если попытаться экстраполировать тенденции второго полугодия 2009 г. Безусловно, рынок оживает, но для продаж, например, на рынке коммерческой недвижимости, потребуется около 3-5 месяцев, судя по активности последних месяцев. На первичном рынке тоже можно наблюдать, что площадки постепенно оживают. А вторичный рынок – никогда не закроется.
Шамиль Мансуров, исполнительный директор Нижегородской Ассоциации малоэтажного строительства:
- Если два-три года назад малоэтажное строительство всерьез не воспринимали, то сегодня о нем говорят как об основном направлении в строительстве жилья, которое поддерживает государство. В условиях падения объемов строительства в 2009 году сектор малоэтажки составил 75% (700 тыс. кв.м) всего построенного в Нижегородской области жилья. Многие строительные программы в районах области были переориентированы на малоэтажку, и эта государственная поддержка в виде госзаказа очень важна. В то же время, мы наблюдаем падение спроса на малоэтажное жилье со стороны населения на 40-50%, и отсутствие доступных кредитов.
В малоэтажном строительстве существует еще масса проблем. Во-первых, те компании, которые планировали строить в области свои коттеджные поселки, либо «заморозили» строительство, либо вообще ушли с рынка, тем самым подорвав доверие населения. Во-вторых, в области мало площадок, которые обеспечены инфраструктурой и необходимыми документами. Работа, которую мы сейчас ведем, показывает, что, прежде всего, нужно готовить градостроительную документацию. Будут для инвестора, застройщика подготовлены площадки, тогда пойдет строительство. Это один из важнейших вопросов, который нужно решать в следующем году.
Строительная сфера инертная. 2010 год, наверное, будет подготовительным к 2011-2012 годам. Падение вряд ли продолжится, поскольку существуют программы государственной поддержки. Объемы ввода малоэтажного жилья будут выдержаны в рамках запланированных.
Следующий год станет очень показательным в плане подготовки проектов комплексных площадок на ближайшие 2-3 года. Я считаю, что в малоэтажном строительстве 2010 год должен стать стартом к дальнейшему подъему.
Андрей Макшанов, управляющий партнер Нижегородского консалтингового центра «Коллективные Действия»:
- Сначала поговорим об итогах года. За 1-3 квартал 2009 года, по данным Администрации Нижнего Новгорода, введено 242,5 тыс. кв.м жилья (62,8 % к 1-3 кв. 2008 года). Жилья в многоквартирных домах возведено 172,7 тыс. кв.м (52% к аналогичному периоду 2008 года), индивидуальное жилищное строительство – 69,8 тыс. кв.м (129% к аналогичному периоду прошлого года).
А всего в 2009 году в столице региона оценочно будет сдано 510 тыс. кв.м жилых площадей (в 2008 году – 618 тыс. кв.м), в том числе в многоквартирных домах – около 370 тыс. кв.м (в 2008 году – 493 тыс. кв.м). Если учесть, что на пике строительства многоквартирных домов в 2007 году в них ввели в эксплуатацию 548 тыс. кв.м жилья, можно говорить, что спад в данном сегменте продолжается второй год, и темпы его растут.
Рост объемов ввода индивидуального жилья не должен вводить в заблуждение – прирост во многом связан с государственной регистрацией домов, возведенных ранее.
Аналогичная картина складывается в целом и по всей области. План сдачи жилых площадей на 2009 год, а это 1,4 млн. кв.м., скорее всего, будет выполнен. Но источник благополучных показателей – опять же, скорее всего, регистрация объектов, построенных за предыдущее время. По данным органов госстатистики, за 1-3 квартал ввод жилья в сельской местности, по сравнению с 2008 годом, вырос почти в три раза и достиг 511 тыс. кв.м. Конечно, правительство региона предпринимало очень серьезные усилия в развитии малоэтажного строительства, но все равно, объяснить столь бурный рост только новым строительством сложно. С другой стороны, высокие достижения – залог хорошего федерального финансирования программ жилищного строительства, поэтому политика местной власти объяснима. Кроме того, зарегистрированное жилье – источник налогов.
Основная причина спада объемов строительства жилья – проблемы с финансированием строительства. Кредиты банков почти не доступны как застройщикам, так и дольщикам. Собственные ресурсы у большинства компаний ограничены, государство хоть поддерживает строительную отрасль, но найти деньги на все объекты и оно не в состоянии. Многомесячное снижение цен оттолкнуло от рынка мелких и средних инвесторов, которые раньше выкупали до трети возводимого жилья, причем на разных стадиях.
В итоге, действующие площадки замораживаются, а новые не осваиваются. Приостановка строительства затягивает петлю на шее у девелоперов – потенциальные покупатели боятся покупать квартиры в таких домах, поэтому финансовые проблемы усугубляются. Из заявленного на 2009 год объема сдачи многоквартирных домов будет сдано около половины, причем сложности испытывают как небольшие, так и крупные компании, даже с господдержкой.
Еще более сложная ситуация в сегменте коммерческой недвижимости. Торговых площадей уже до кризиса было с избытком, резкий спад розничного товарооборота снизил возможности арендаторов, в итоге ставки аренды и, соответственно, доходность объектов быстро поползли вниз. Аналогичные процессы в сегменте офисов. В итоге, коммерческие площади потеряли инвестиционную привлекательность, и интерес к ним пропал. Даже практически готовые здания, например гипермаркет «Мосмарт» в Сормовском районе, месяцами не сдаются.
В 2010 году положение дел в строительстве вряд ли намного улучшится. Многие строительные фирмы остаются в тяжелом финансовом положении, их долги банкам и поставщикам достигают миллиарды рублей. Лишь у нескольких, способных оказать влияние на рынок, застройщиков, дела обстоят более-менее благополучно. Потенциальные покупатели, имеющие средства, готовы приобретать только практически готовое жилье, хотя даже и в таких домах, как показывает жизнь, есть проблемы. Поэтому в основном они будут ориентироваться на вторичный рынок.
На начало 2010 года в Нижнем Новгороде останется около 1 млн. кв. м незавершенного жилья. С учетом того, что новые объекты практически не закладываются, именно оно будет источником ввода жилых домов в ближайшие несколько лет. В ближайшем году на имеющихся заделах сдача многоквартирного жилья может сохраниться на уровне предыдущего года, дальше рынок ждет провал. Дефицит жилья вызовет рост цен, и интерес инвесторов к сегменту вернется. Но строительный цикл в «многоэтажке» длится несколько лет, следовательно, ограниченное предложение сохраниться в среднесрочной перспективе, что будет поддерживать удорожание жилья.
Высокие риски, связанные с недостроем в многоквартирных домах и снижением объемов предложения, вынудят желающих улучшить свои жилищные условия обратиться загородному рынку. Организованные коттеджные поселки, к сожалению, себя скомпрометировали – ряд знаковых проектов потерпели громкие неудачи. Таким образом, остается только индивидуальная застройка своими силами. Осенью на рынке наблюдался повышенный интерес земельным участкам или домам под снос на территориях с развитой инженерной инфраструктурой в пределах 30-40 км от Нижнего Новгорода. Именно здесь, а также на участках, подготовленных в рамках областных целевых программ, и должно активизироваться малоэтажное строительство.
В сегменте коммерческой недвижимости сдаваться будут преимущественно готовые или почти готовые объекты. Новые проекты смогут реализовывать лишь отдельные успешные компании.
Игорь Лейфер, генеральный директор АН «Орион-НН»:
- В разных областях бизнеса кризис начинался в разное время. Очевидно, что неравномерен будет и выход из него.
Что касается рынка недвижимости, то по нему кризис ударил одним из первых. На сегодняшний день складывается ощущение, что начинается постепенный выход. Хотя до докризисных оборотов еще далеко. Я имею в виду брокерский рынок, а не цены на недвижимость.
Сейчас наблюдается оживление на рынке вторичного жилья. Но вряд ли о нем можно говорить, как о подъеме. Ведь значительное количество сделок осуществляется по безналичному расчету, благодаря выданным государством жилищным сертификатам. Мало кто рискует вкладывать собственные «живые» деньги. На мой взгляд, только примерно через 3-4 месяца будет понятно, как будет развиваться ситуация в данном сегменте рынка недвижимости.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь, вероятнее всего, будет продолжаться процесс установления рыночной цены. Под рыночной ценой я подразумеваю ту, по которой происходит большинство сделок. А в коммерческой недвижимости сделки сейчас случаются главным образом в случае срочной продажи, когда цена сделок ниже цены предложений по городу на 30-40 %.
Я считаю, что риэлторский бизнес ожидает плавный выход из кризиса. При оптимистическом раскладе где-то к весне «оживет» рынок пригородной и коммерческой недвижимости.
Если говорить в целом, то рынок недвижимости тесно связан с уровнем жизни людей в стране. Уровень жизни и благосостояние страны зависят от роста экономики и стабильности. А у нас в России он во многом определяется уровнем цен на энергоносители, в первую очередь, на нефть.
Светлана Торопова, директор АН «Модус»:
- В 2009 году рынок недвижимости прошел низшую точку кризиса, практически полную остановку продаж и научился работать в новых условиях. За этот год «пропал» средний класс, спросом пользовались либо самые дешевые предложения, либо очень дорогие. Сейчас наметилось своеобразное потепление, спрос оживился. Возможно, рынок вступил в состояние стабилизации после кризиса. Это может привести к возобновлению роста цен. Аналитики считают, что одинаково вероятны два варианта дальнейшего развития событий. Первый, когда в 2010 году рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. Второй вариант: повышение цен начнется уже в феврале – марте - постараются продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка. Причем повышение цен вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к неготовности покупателей приобретать жилье по растущим ценам. Но говорить о значительном росте цен в ближайшее время пока рано. Поэтому, несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, следующий год, скорее всего, будет годом стабилизации цен. Это будет характерно как для первичного, так и для вторичного рынка.
При любом стечении обстоятельств, мы с оптимизмом смотрим в будущее: люди, невзирая на кризис, продолжают решать свои жилищные проблемы и нуждаются в наших услугах.
Подготовили Наталья Чернышева, Е.Шевцова
Александр Менделевич Гиновке, директор АН «Невский простор», вице-президент АРСПб и ЛО, Председатель Управляющего совета по сертификации риэлторской деятельности АРСПб и ЛО, Председатель Комиссии по защите прав потребителей и профессиональной этике АРСПб и ЛО, член Национального Совета РГР:
- Небольшое вступление: «Мы, конечно, верим синоптикам, но иногда и они ошибаются! Так, в 2008 году практически все аналитики рынка предсказывали рост цен на недвижимость, а рынок рухнул! Поэтому прогнозы – дело неблагодарное! Но риэлтор постоянно находится на чеку, консультирует своих клиентов, опираясь на свой опыт, и он знает объективную обстановку на рынке, поэтому будем исходить из информации, существующей на данный момент».
Цены на недвижимость начали падать еще в 2008 году, и продолжалось это падение до лета-осени 2009 года. Сначала цены упали на вторичку (впрочем, как и всегда), затем падение коснулось аренды и дальше по списку. Что-то упало на 20, что-то на 50 %. Но качественное жилье в цене потеряло не много. На данный момент активный спрос наблюдается на самое дешевое, ликвидное жилье (1-комнатные квартиры, стоимостью до 3-х миллионов, 2-комнатные - до 4-х), а также на качественное, дорогое жилье – бизнес-класса - в хороших районах, с выгодным местоположением, с развитой инфраструктурой. И на первое, и на второе сейчас спрос есть. Сложнее дела обстоят с 3-х и 4-комнатными квартирами. Продать их в типовых домах (серийных) – пока что трудно. Купить – без проблем! Можно даже торговаться. Торг иногда доходит до миллиона.
Цены за 2009 год упали до своей минимальной отметки в октябре. Сейчас (ноябрь – декабрь) падения уже нет. И не ожидается. У некоторых даже появляется иллюзия небольшого роста, но это лишь за счет того, что самые дешевые варианты уже выбраны, и остались те, которые изначально были немного дороже (обоснованно, за счет качества, например). Так что на данный момент роста цен на недвижимость, как такового, нет.
Если говорить о 2010 годе, то картина вырисовывается следующая: начало года (январь), конечно, как всегда выпадает – никакого изменения рынка не произойдет. С февраля можно ожидать хороший рынок, без повышения, без снижения цен. То есть, спрос понемногу уравняется с предложением. Стоит отметить, что сейчас предложения больше. Снижения цен уже не будет!
Повышение цен на недвижимость, пожалуй, можно ожидать к осени 2010 года. И объясняется это следующим: большинство новостроек, которые сейчас сдаются, – это, в основном, объекты, которые строились до кризиса. Их становится все меньше, потому что стройки заморожены, а значит, в скором времени может возникнуть нехватка объектов в новом строительстве (по прогнозам, это 2010 – 2012 гг. )
Соответственно, и рост цен можно прогнозировать на тот момент, когда предложение станет меньше, чем спрос.
Сейчас, пока цены достаточно низкие и не собираются повышаться, рынок спокоен. Можно выгодно провести продажу квартиры со встречной покупкой. Например, если Вы хотите увеличить площадь или разъехаться – сейчас самое удачное время.
Итак, возвращаясь к прогнозам развития рынка недвижимости к 2010 году, можно сказать, что год живем спокойно, выравниваем цены и нормально работаем. А вот дальше!..
Исто
чник: Полезная площадь
|
