|
NNBN 100x100
NNBN 100x100
| | Квартира с молотка
В США лишь за апрель 342 тыс. семей получили от банков уведомления об отчуждении квартир и домов из-за просрочки платежей по ипотеке. Всего, по данным RealtyTrac, только у самых крупных американских кредиторов в списках на отчуждение числится до 700 тыс. заемщиков. В России ситуация иная. Банкиры еще не выработали удобную схему реализации ипотечного жилья, поэтому они откладывают обращение в суд и стремятся разрешать конфликты мирным путем. Так что продажи залоговых квартир у нас пока не стали массовым явлением.
Штучный товар
«Банки до последнего идут навстречу клиенту либо просто ничего не делают, — рассказывает Дмитрий Таганов, глава аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость». — До конца 2008 года, кредитные организации вообще этим не занимались: рынок стоял, продавать квартиру смысла не было. Только в 2009 году, когда рынок начал потихоньку оживать, три-четыре крупнейших игрока принялись реализовывать залоговое жилье, и то лишь в крайних случаях. Банку выгоднее уступить, чем продавать – это и долго, и сложно, и возможны финансовые потери». Процедура отчуждения занимает в среднем два года; неудивительно, что банки ее избегают. Было бы проще, если б проведением торгов занималась отдельная специализированная компания, профессиональное агентство недвижимости, а не банк сам по себе, как сейчас.
Сегодня в базе данных судебных приставов числится всего около 200 квартир, по всей стране. Скидки доходят до 50%. Как правило, используется так называемая ликвидационная стоимость (цена, по которой объект выставят на торги в случае неуплаты) — с ней заемщик может ознакомиться еще до получения кредита. Эта цифра фиксируется в договоре наряду с оценочной стоимостью (исходя из которой рассчитывается сумма кредита) и составляет обычно 70-75% от данного показателя. Но в связи с общим падением цен на жилье дисконт может оказаться еще больше. В результате вырученные средства могут даже не покрыть оставшуюся сумму долга. Как ни печально, в этом случае заемщик не только не вернет хоть частично уже заплаченные деньги, но и останется должен банку. По закону в этом случае взыскание накладывается и на прочее имущество…
К примеру
Квартиру площадью 59 кв. м на улице Гурьянова приставы предлагают за 5,2 млн руб. ($165 тыс.) В базе недвижимости Winner аналогичные объекты выставлены за 6,5-9 млн, то есть дисконт составляет 20-40%. Другой пример – двушка размером 45 кв. м в подмосковном городе Фрязино, выставленная на сайте судебных приставов всего за 832 тыс. руб. Подобные квартиры в свободной продаже предлагаются за 2,6-3,3 млн, то есть в три-четыре раза дороже! Правда, это стартовая стоимость. Продажа проходит в форме аукциона, победителем становится тот, кто предложит максимальную цену. Если же никто не предложит даже стартовой стоимости или придет всего участник (либо ни одного) – торги объявят несостоявшимися. А через месяц организуют новые, и лот окажется дешевле еще на 15%...
Чемодан денег
Должнику, конечно, очень невыгодно, чтобы его квартира уходила так дешево. Банк же заинтересован в скорейшем избавлении от «непрофильного актива» и возврате денег, а цена неважна, лишь бы покрывала сумму долга. Проблема заключается еще и в том, что современная процедура реализации ипотечных квартир не позволяет сбывать их по рыночной стоимости. Информация о продаваемых объектах формально общедоступна и публикуется в открытых источниках: сайт и вестник Федеральной службы судебных приставов. Однако на деле мало кто из потенциальных покупателей знает об этих источниках и регулярно туда заглядывает. Невысокий спрос и заставляет снижать цены.
Хотя до недавнего времени все было еще хуже: сведения о реализуемых квартирах не попадали даже в Интернет. Ситуация изменилась после 9 июля 2009 года, когда вступило в силу Постановление Правительства № 526, согласно которому информация о публичных торгах по продаже заложенной недвижимости должна быть размещена на официальных сайтах ФССП и ее территориальных органов не позднее, чем за 10 дней до даты аукциона. Данные должны быть доступны пользователям круглосуточно, бесплатно и без иных ограничений.
Без суда и следствия
Гораздо чаще ипотечники сами продают свои квартиры, по соглашению с кредитором. Это выгодно и финансовым организациям (не нужно возиться с судами и аукционами), и должнику (можно взять подороже). Как сообщает www.Apartment.ru, количество залоговых квартир на рынке достигает 5-7%, а это уже совсем не «штучные» предложения. Всего, по данным Центробанка, совокупный объем просроченной задолженности по ипотеке в России достиг 20 млрд. руб., что составляет порядка 2% от общего объема выданных кредитов. Схожие данные приводят аналитики компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «Доля сделок с квартирами, находящимися в залоге, не превышает 2-3% от общего количества выданных займов».
Ипотечные брокеры в условиях резкого снижения числа клиентов охотно осваивают новое направление – продажу залоговых объектов. «Сначала нужно согласовать с банком принципиальную возможность такой продажи, — рассказывает Дмитрий Овсянников, генеральный директор ООО «Ипотек. ру». – Затем выставить рекламу и найти клиента, согласного купить квартиру с учетом схемы проведения сделки и способа передачи денег, согласованных с кредитором. Самое сложное – необходимость учитывать требования банка». «Стоимость, которую заемщик намерен взять за квартиру, согласовывается с кредитором, который подтверждает, что она не слишком завышена (это может повлечь долгую продажу), но и не слишком занижена (это сократит возвращаемую сумму)», — дополняет Ирина Кажикина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке.
Плохая и хорошая новости
Тем временем у потенциальных покупателей появилась возможность приобретать залоговые квартиры в рассрочку. С 29 июля финансовый супермаркет «Кредитмарт» совместно с банками-партнерами запустил программу, позволяющую оформить кредит на недвижимость, находящуюся в залоге у банка и выставленную на продажу. Начальный взнос – от 20%, срок – от 5 до 50 лет. В базе представлен 71 объект в Москве и Подмосковье. «Программа выгодна всем участникам сделки, — говорит Джеймс Кук, председатель совета директоров компании «Кредитмарт» — Клиент получает ссуду на «докризисных» условиях: низкие ставки, минимальный первоначальный взнос. К тому же для нового заемщика нивелирован правовой риск, так как юридическая чистота всех объектов уже проверена».
Эксперты сходятся во мнении, что хотя залоговых квартир на рынке пока немного, с продолжением кризиса их число будет расти. Для нынешних заемщиков перспектива невеселая, зато потенциальные покупатели могут радоваться: рост предложения, да еще и дисконтного, спровоцирует дальнейшее падение цен.
Источник: Domania.ru
|
